Passoire thermique : définition, classes G et F, obligations
Une passoire thermique est un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), c'est-à-dire parmi les plus énergivores et les plus émetteurs de gaz à effet de serre. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location en France métropolitaine pour les nouveaux baux ; les logements F le seront au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034. Le loyer des logements F et G est par ailleurs gelé depuis le 24 août 2022.
Mis à jour le 16 octobre 2026
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Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?
Le terme « passoire thermique » (ou passoire énergétique) désigne un logement très mal isolé et/ou chauffé par un équipement peu performant, qui consomme beaucoup d'énergie et laisse largement s'échapper la chaleur. Juridiquement, un logement est qualifié de passoire thermique lorsqu'il obtient l'étiquette F ou G au DPE, les deux moins bonnes classes de l'échelle qui va de A (très performant) à G (très énergivore).
Le DPE repose sur un double seuil : il évalue à la fois la consommation d'énergie primaire (en kWh/m²/an) et les émissions de gaz à effet de serre. C'est la plus mauvaise des deux valeurs qui détermine l'étiquette finale. Un logement peut donc être classé G non pas parce qu'il consomme énormément, mais parce qu'il émet beaucoup de CO₂, par exemple avec un chauffage au fioul.
Le DPE est valable 10 ans. Attention : les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valides, car la méthode de calcul a été profondément réformée à cette date. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9, ce qui améliore mécaniquement l'étiquette de nombreux logements chauffés à l'électricité, sans aucuns travaux.
- Classe F : logement énergivore, considéré comme passoire thermique
- Classe G : logement très énergivore, le plus mal classé, également passoire thermique
- Classe « G+ » : sous-ensemble des G dépassant 450 kWh/m²/an d'énergie finale
Le cadre juridique : DPE et décence énergétique
La notion de décence du logement figure dans le Code de la construction et de l'habitation. Un logement loué comme résidence principale doit respecter des critères de décence, parmi lesquels figure désormais une exigence de performance énergétique minimale : c'est la « décence énergétique ».
C'est la loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021 qui a introduit un calendrier progressif retirant du marché locatif les logements les plus énergivores. Un logement qui ne respecte plus le seuil de décence énergétique ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite. Le locataire peut alors demander au bailleur la réalisation de travaux, et le juge peut, le cas échéant, réduire le loyer ou ordonner les travaux.
Le DPE est l'outil de mesure de référence : c'est lui qui fixe l'étiquette et donc l'appartenance ou non à la catégorie des passoires thermiques. Les données des diagnostics sont centralisées par l'ADEME, qui publie un observatoire DPE accessible en ligne. Pour toute question réglementaire, les sites officiels service-public.gouv.fr et ecologie.gouv.fr font foi.
- Texte de référence : loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021
- Décence énergétique : Code de la construction et de l'habitation
- Mesure de l'étiquette : DPE, encadré par le Code de l'énergie
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Calculer mes économies gratuitementCalendrier des interdictions de location
Le calendrier ci-dessous s'applique aux nouveaux baux, aux renouvellements et aux reconductions en France métropolitaine. Il est décalé en outre-mer. Ces échéances sont le droit applicable au 4 octobre 2026.
Important : à ce jour, l'interdiction porte sur la signature ou le renouvellement d'un bail. Un locataire déjà en place n'est pas expulsé parce que son logement est devenu non décent énergétiquement ; en revanche, le bailleur s'expose à des demandes de travaux ou à une baisse de loyer, et ne pourra pas relouer en l'état.
- 1er janvier 2023 : interdiction de louer les logements « G+ » (au-delà de 450 kWh/m²/an d'énergie finale)
- 24 août 2022 : gel des loyers des logements F et G (plus d'augmentation possible : révision, relocation, renouvellement)
- 1er janvier 2025 : interdiction de louer les logements classés G
- 1er janvier 2028 : interdiction de louer les logements classés F
- 1er janvier 2034 : interdiction de louer les logements classés E
Le gel des loyers et l'audit énergétique à la vente
Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté, que ce soit lors de la révision annuelle (indexation), d'une relocation ou d'un renouvellement de bail. Tant que le logement reste une passoire thermique, le loyer est donc figé.
Côté vente, la loi impose un audit énergétique réglementaire pour les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété (les lots de copropriété ne sont pas concernés). Il est obligatoire pour les classes F et G depuis le 1er avril 2023, pour la classe E depuis le 1er janvier 2025, et le sera pour la classe D à partir du 1er janvier 2034.
L'audit est à la charge du vendeur, remis à l'acquéreur potentiel dès la première visite, valable 5 ans. Il propose des scénarios de travaux chiffrés, par étapes, visant une rénovation performante (généralement l'atteinte de la classe B). Il ne remplace pas le DPE : les deux coexistent dans le dossier de diagnostic. Le coût d'un audit comme celui d'un DPE dépend de la taille et de la configuration du logement : il n'existe pas de tarif réglementé, il est donc conseillé de comparer plusieurs devis de professionnels certifiés.
- Gel des loyers F et G : depuis le 24 août 2022
- Audit à la vente F et G : depuis le 1er avril 2023
- Audit à la vente E : depuis le 1er janvier 2025
- Audit à la vente D : à partir du 1er janvier 2034
- Audit valable 5 ans, à la charge du vendeur, remis dès la première visite
La réforme « relance du logement » : un projet en discussion
Un projet de loi dit « relance du logement » est actuellement en discussion. Présenté en avril 2026, il a été adopté au Sénat le 8 juillet 2026, puis en commission à l'Assemblée nationale le 22 septembre 2026, avec une séance publique annoncée pour la mi-novembre.
Ce texte prévoit notamment de permettre de relouer des logements F ou G sous condition d'un engagement de travaux. Attention : au 4 octobre 2026, ce projet n'est pas adopté et n'a aucune valeur juridique. Le calendrier d'interdiction décrit plus haut reste le seul droit applicable. Il ne faut donc pas différer ses démarches en comptant sur cette réforme hypothétique.
Pour suivre l'évolution du texte et connaître les règles réellement en vigueur, référez-vous aux sources officielles : service-public.gouv.fr, ecologie.gouv.fr et le réseau France Rénov' (france-renov.gouv.fr).
- Projet « relance du logement » : présenté en avril 2026
- Adopté au Sénat le 8 juillet 2026, en commission à l'Assemblée le 22 septembre 2026
- Séance publique annoncée pour la mi-novembre 2026
- Statut au 4 octobre 2026 : NON adopté, sans valeur juridique
Comment sortir d'une passoire thermique ?
Sortir d'une étiquette F ou G suppose d'agir sur les deux leviers du DPE : réduire la consommation d'énergie et réduire les émissions de gaz à effet de serre. Le DPE étant déterminé par la plus mauvaise des deux valeurs, le remplacement d'un système de chauffage fortement émetteur peut faire gagner plusieurs classes.
Le geste qui fait souvent gagner le plus de classes est le remplacement d'un chauffage très émetteur, en particulier une chaudière au fioul ou au gaz, par une pompe à chaleur air-eau. Cet équipement, éligible à la fiche CEE BAR-TH-171 et au Coup de pouce chauffage pour les modèles agréés, améliore nettement le poste émissions du DPE. Découvrez le fonctionnement sur notre page dédiée : /pompe-a-chaleur-air-eau/.
Ces travaux peuvent être financés en partie par la prime CEE (certificats d'économies d'énergie), un dispositif issu de la loi POPE de 2005 dans lequel les fournisseurs d'énergie, dits « obligés », financent des travaux d'économies d'énergie chez les particuliers. Pour comprendre le mécanisme, consultez /fonctionnement-dispositif-cee/ et notre /guide-prime-cee/.
Avant d'engager des travaux, faites établir un diagnostic ou un audit par un professionnel certifié : il identifiera les gestes les plus efficaces pour votre logement et les scénarios de rénovation les mieux adaptés. Un conseiller de l'Espace conseil France Rénov' le plus proche (france-renov.gouv.fr) peut vous guider gratuitement et de façon neutre.
- Remplacer un chauffage fioul/gaz par une pompe à chaleur air-eau (fiche BAR-TH-171, Coup de pouce chauffage)
- Mobiliser la prime CEE pour financer une partie des travaux
- Faire réaliser un audit énergétique pour hiérarchiser les travaux
- Se faire accompagner gratuitement par un conseiller France Rénov'
- Comparer plusieurs devis de professionnels certifiés
Que faire concrètement selon votre situation ?
Les obligations et les réflexes diffèrent selon que vous occupez, louez, vendez ou achetez un logement classé F ou G. Voici les points clés à retenir, étape par étape.
Dans tous les cas, commencez par vérifier la classe réelle de votre logement avec un DPE valide (réalisé après le 1er juillet 2021), car la réforme du coefficient électricité au 1er janvier 2026 a pu améliorer l'étiquette des logements chauffés à l'électricité.
- Propriétaire occupant : faites un diagnostic, priorisez les travaux qui font gagner le plus de classes et mobilisez la prime CEE ; un conseiller France Rénov' vous oriente.
- Bailleur : vérifiez votre étiquette ; un logement G ne peut plus être reloué depuis 2025, un F ne le sera plus en 2028 ; le loyer F/G est gelé depuis 2022. Anticipez les travaux.
- Vendeur (maison ou immeuble en monopropriété) : faites réaliser l'audit énergétique obligatoire pour les classes F, G et E, à remettre dès la première visite.
- Acquéreur : exigez le DPE et l'audit énergétique ; ils vous informent sur les travaux à prévoir et leur coût estimé avant de vous engager.
- Tous : consultez service-public.gouv.fr et france-renov.gouv.fr pour les règles à jour.
Questions fréquentes
Un logement classé F ou G peut-il encore être loué en 2026 ?+
Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 pour les nouveaux baux, renouvellements et reconductions en France métropolitaine. Les logements F restent louables jusqu'au 1er janvier 2028. Un locataire déjà en place n'est pas expulsé, mais le bailleur ne pourra pas relouer un logement G en l'état.
Quelles sont les dates d'interdiction de location des passoires thermiques ?+
En France métropolitaine : logements G interdits depuis le 1er janvier 2025 (les « G+ » au-delà de 450 kWh/m²/an l'étaient depuis le 1er janvier 2023), logements F à partir du 1er janvier 2028, logements E à partir du 1er janvier 2034. Le calendrier est décalé en outre-mer.
Puis-je augmenter le loyer d'un logement classé F ou G ?+
Non. Depuis le 24 août 2022, le loyer des logements classés F et G ne peut plus être augmenté, qu'il s'agisse de la révision annuelle (indexation), d'une relocation ou d'un renouvellement de bail. Le loyer reste gelé tant que le logement est une passoire thermique.
L'audit énergétique est-il obligatoire pour vendre une passoire thermique ?+
Oui, pour les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété. L'audit énergétique réglementaire est obligatoire pour les classes F et G depuis le 1er avril 2023, pour la classe E depuis le 1er janvier 2025. Les lots de copropriété ne sont pas concernés. Il est à la charge du vendeur, remis dès la première visite et valable 5 ans.
La réforme qui autoriserait à relouer sous condition de travaux est-elle en vigueur ?+
Non. Le projet de loi « relance du logement » prévoit de permettre de relouer des logements F ou G sous condition d'un engagement de travaux, mais au 4 octobre 2026 il n'est pas adopté. Le calendrier d'interdiction (G 2025, F 2028, E 2034) reste le seul droit applicable.
Quels travaux font gagner le plus de classes au DPE ?+
Le DPE retenant la plus mauvaise des deux valeurs (énergie et émissions), remplacer un chauffage très émetteur comme une chaudière fioul ou gaz par une pompe à chaleur air-eau peut faire gagner plusieurs classes. Ce geste est éligible à la prime CEE (fiche BAR-TH-171) et au Coup de pouce chauffage pour les modèles agréés. Un audit permet de hiérarchiser les travaux.
Besoin d'aide pour sortir d'une passoire thermique ?
Nos conseillers vous accompagnent pour identifier les travaux prioritaires et mobiliser la prime CEE. Contactez-nous pour un accompagnement personnalisé de votre projet de rénovation.
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